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关于印发广西—东盟经济技术开发区农房建设规划管控办法的通知

发布时间:2021-01-04 09:05     来源:党政办公室   

东盟经开区〔2020〕4号

关于印发广西—东盟经济技术开发区农房建设规划管控办法的通知


开发区各单位,机关各办、局:

为贯彻落实习近平总书记关于农村乱占耕地建房问题的重要批示指示精神,有效保障农村村民合理的住房需求,经研究,现将《广西—东盟经济技术开发区农房建设规划管控办法》印发给你们,请结合实际,认真组织实施。



                    广西—东盟经济技术开发区管理委员会 

                   2020年12月31日          


广西-东盟经济技术开发区农房建设规划管控办法


第一章  总则


第一条根据《广西壮族自治区自然资源厅办公室关于贯彻落实乡村振兴战略做好2020年村庄规划和农房管控工作通知》(桂自然资办〔2020〕145号)要求,为依法规范国土空间规划编制审批过渡期农房建设规划管控,依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中共中央 国务院关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》(中发〔2020〕1号)、《中央农业工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)、《自治区住房城乡建设厅 自治区自然资源厅 自治区农业农村厅关于印发加强我区农房管控的实施意见的通知》(桂建发〔2020〕3号)、《广西壮族自治区自然资源厅关于加强和规范乡村建设规划许可管理工作的通知》(桂自然资规〔2020〕11号)、《广西壮族自治区自然资源厅 广西壮族自治区农业农村厅 广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于规范农村新增宅基地审批和建房管理的通知》(桂自然资发〔2020〕70号)等有关法律法规,结合广西-东盟经济技术开发区(简称“开发区”)实际情况,制定本办法。

第二条 本办法所指的农房是指开发区城市建设规划区范围外的国有农场职工住宅及集体土地上的农村住宅。本办法适用于开发区管辖范围内除城市建设规划区的新建、改(扩)建、原址重建的农房,所涉及的规划、用地、建设审批及其监督管理。

(一)新建指新批宅基地进行农房建设。

(二)改(扩)建指原宅基地在未达到规划要求上限的前提下(即宅基地面积平原地区和城市郊区每户不得超过100平方米,总建筑面积不超过450平方米,总高度不超过14米),在原房屋进行改建、扩大原宅基地建设规模的建设。

(三)原址重建指经相关部门鉴定原址房屋不能使用或已达到50年建筑设计使用年限,在原址进行拆除重新建设。

第三条 农房建设应当坚持规划先行、先批后建的原则,强化国土空间总体规划指导约束作用。以农场为单元,科学编制并实施“多规合一”的村庄规划,加强规划许可和用途管制监督管理。

第四条 禁止在永久基本农田、生态保护红线内建设农房。严格控制占用耕地建设农房。

第五条 按照城乡规划、土地管理、环境保护、质量安全等法律法规和政策规定,依法审批,规范操作。先拆违拆旧后才可建新,原有宅基地面积超过规定标准的,须按照规定标准进行核减。

第六条 严格按照“一户一宅”的基本管理制度,坚持节约集约用地,引导村民或农场居民合理用地,盘活存量建设用地资源,实现土地节约集约利用。

第七条 农房建设应与村庄风貌相结合,符合经济适用、结构安全、绿色环保、特色鲜明的前提下,体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

第八条 坚持公开、公平、公正,尊重群众意愿,切实维护好群众的合法权益,保障群众充分享有知情权、参与权和监督权。


第二章 责任主体


第九条 开发区各相关部门应切实履行相应的职责。

(一)自然资源分局负责落实指导农场规划、土地利用计划、规划许可等工作、农用地转用和不动产登记等监督管理工作,负责设置“农房规划建设”咨询服务和审批窗口,安排专人负责农房审批服务,负责国有农场居民宅基地的使用、流转、纠纷调解管理工作,负责宅基地合理布局、用地标准、闲置宅地和闲置农房利用、宅基地现状和需求情况统计调查等工作。

(二)建设局负责农房建设标准图集编制、农房质量安全管控、建筑风貌管控、农村工匠培训,在施工关键环节进行现场指导和巡查,发现问题及时告知农户,对存在违反农房质量安全强制性技术规范的予以劝导或制止,指导和帮助农户开展竣工验收,对符合规划、质量合格的农房按有关规定办理备案手续,对不合格的提出整改意见并督促落实,确保改造后的房屋质量安全等工作。

(三)城农局负责集体所有的农场宅基地分配、使用、流转、纠纷调解管理工作,并负责宅基地合理布局、用地标准、闲置宅地和闲置农房利用、农场宅基地现状和需求情况统计调查等工作。

(四)综合执法队负责制定农房违法用地、违法建设查处工作方案,明确违法占地、违法建设查处的工作内容、处置方式、实施步骤等,做好农房建设的监督管理工作。

(五)各个农场设立“农房规划建设”咨询服务窗口,做好本农场范围内居民建房政策咨询和材料受理工作。农场及村队应当建立日常巡查制度,发现农房建设违法行为的,应当及时予以劝阻,并向综合执法队报告。

第十条 任何单位和个人有权检举或者劝阻农房建设活动中的违法行为。


第三章 用地管控


第十一条 每户只能拥有一处农房,每户宅基地面积按照平原地区和城市郊区每户不得超过100平方米。具体每户宅基地面积按人口核定标准为:

(一)1-3人户,宅基地面积≤66平方米;

(二)4人户,宅基地面积≤88平方米;

(三)5人及以上户,宅基地面积≤100平方米。

第十二条 宅基地是指建造住宅及其附属设施的建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地。

第十三条 农房建设优先考虑存量建设用地,严格控制新增建设用地,禁止在以下区域建设农房:

(一)永久基本农田控制区和生态保护红线范围;

(二)天然林地、公益林地、自然保护区、风景名胜区、森林公园、湿地公园、水源保护区、河流、湖泊和水利工程管控区等范围;

(三)公路两侧建筑控制区;

(四)文物保护范围及控制区、历史文化名镇(村)核心保护区和历史文化街管控区域;

(五)地质灾害易发区;

(六)需修复的有土壤污染或者有环境污染风险的区域;

(七)法律、法规、规章规定禁止住房建设的其他区域。

第十四条 农房建设应当依法办理规划建设和用地审批手续,涉及占用农用地的,应当依法办理农用地转用审批手续。占用林地的,应当办理占用林地许可。

第十五条新建、改(扩)建农房经依法批准占用永久基本农田以外耕地的,自然资源分局应当按照有关规定落实耕地占补平衡。农房建设应结合旧村改造、土地整治,充分利用原有宅基地、村内空闲地和未利用地进行建设。村内尚有未利用地、空置宅基地和空闲地的,不得占用耕地建农房。


第四章 农房申请资格管控


第十六条 严格落实“一户一宅”制度,每户只能拥有一处住宅。本办法所指的“户”指公安部门颁发的户口簿所登记的全部家庭成员,一本户口簿中所登记的全部家庭成员为一户。依据分户前户口册,实行如下认定:

(一)子女均未达到法定结婚年龄应与父母认定为一户;

(二)有一个及以上子女已达到法定结婚年龄(包括独生子女),需认定一子女与父母同户,具体对象由其家庭内部自行协商确定。

第十七条 符合下列条件之一的,农场居民(户籍在农场村队的居民)或村集体组织成员可以户为单位申请宅基地:

(一)农场居民或村集体组织成员因结婚等原因确需分户(分户后父母身边须有一个子女),分户后需要建农房又无宅基地的;

(二)农场居民或村集体组织成员需建农房,没有宅基地或原宅基地面积未达到标准并承诺在宅基地标准面积内扩建农房的;

(三)因自然灾害和事故灾难避险、新农村建设、移民安置、规划调整、原宅基地被征收等,需要搬迁另建新住宅的;

(四)迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的;

(五)因自然原因等不可抗拒因素导致原有宅基地灭失的;

(六)因人口增加,现有宅基地面积不能满足居住需求的;

(七)户口迁入国有土地上的农场村队的居民,符合以下条件之一的,可申请宅基地:

1.迁入前为农业户口;

2.因与本农场村队符合申请宅基地的居民结婚正常迁户至本村队且在原籍没有宅基地的;

3.出生地为本村队,曾经将户籍迁出,但在申请宅基地时已经重新迁回本村队的,且与农场存在土地承包经营合同关系的。

第十八条 农场居民或村集体组织成员申请建设农房有下列情形之一的,不得批准:

(一)已有农房,其宅基地面积已达到规定标准面积的,不得新建和改扩建用地面积;

(二)出租、出售或者以其他形式转让地上建筑物,再申请建房的;

(三)以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后,不具备分户条件而以分户为由再申请宅基地的;

(四)已按农房集聚、农村土地综合整治搬迁安置政策取得住房的对象;

(五)已列入政府、政府部门或村集体经济组织统一实施安置的农村土地综合整治、旧村改造、工程建设项目拆迁范围的房屋,不得新建、拆扩建和原址拆建;

(六)违法占地或违法建房未处理到位的;

(七)在禁止建设区、地质灾害点、自然保护区、风景名胜区、文物保护、水利、道路、高压走廊等控制范围内,不得新建、改(扩)建和原址拆建;

(八)申请人为国家机关、国有企事业单位在职在编(含离、退休)人员的;

(九)法律、法规规定不予批准的其他情形。


第五章  农房建设管控


第十九条新建、改(扩)建、原址重建农房在符合规定宅基地面积前提下,每户建筑面积不得超过450平方米,每栋农房建设的层数严格控制在4层以下(含4层),总建筑高度不得超过14米,底层高不宜超过4.2米,其他层高不宜超过3.3米。

第二十条新建农房必须符合《公路安全保护条例》的相关要求,禁止侵占县级以上人民政府依法划定的公路建筑控制区。公路建筑控制区的范围,从公路用地外缘起向外的距离标准为:

(一)国道不少于20米;

(二)省道不少于15米;

(三)县道不少于10米;

(四)乡道不少于5米。

属于高速公路的,公路建筑控制区的范围从公路用地外缘起向外的距离标准不少于30米。

第二十一条 根据下列原则,按要求对农房建设进行控制:

(一)已列入城市改造或开发并发布拆迁决定的区域,不允许进行农房建设;

(二)在规划管控范围内进行农房建设的,必须坚持统一规划,保证各项建设符合国土空间规划的要求。

第二十二条 住宅建筑布置应满足通风和日照间距要求,农房建筑间距控制标准按照以下间距执行:

(一)新建农房正向间距不小于6米;

(二)改(扩)建农房正向间距不小于4米。


第六章 农房风貌管控


第二十三条农房建筑风格应遵循《广西壮族自治区农房风貌设计指引》《南宁市村庄农房风貌设计导则》等相关乡村风貌管控文件的要求。鼓励以村队为单元按照主题式风貌设计,各个农房的外立面风貌要与开发区整体相协调。

第二十四条依据《南宁市村庄农房风貌设计导则》对辖区内的农房风貌管控相关要求,辖区内农房建筑风格设计宜采用综合现代建筑风格与干栏式建筑风格特色,整体上展现出浓郁壮乡风情和骆越文化风情的建筑特色。

第二十五条农房建筑要求成排成列有规律排列,色彩需要结合当地历史文化、民风民俗的特点,单栋建筑不宜超过4种颜色,色彩搭配应合理、美观、大方、协调、层次丰富、主次分明,可通过使用材质本色来体现建筑色彩,不宜采用大面积高纯度、高亮度的颜色。

第二十六条严格实施“带图报建”和“按图验收”制度,新建农房在办理乡村建设规划许可证或建设工程规划许可证时,应提供所采用的房屋建筑通用图集或计划使用的房屋设计方案,严格实施“带图报建”制度。


第七章 农房质量安全管控


第二十七条集中布置的农房应设置环形消防通道,主要建筑物、公共场所应配置消防设施。凡存在火灾隐患的农宅或公共建筑,应根据《建设设计防火规范GB50016-2014》(2018版)和《农村住宅设计规范》等相关规范进行整治改造。

第二十八条相关行政主管部门应当依据辖区内地质灾害普查分布图等,对重新选址的农村住房宅基地及其相邻区域的地质、地理环境进行安全性评价。在地质灾害易发区、高陡边坡下方和环境敏感区确需进行安全性评估的,由开发区自然资源分局、建设局、应急管理局、生态环境局等部门进行安全性评估,通过后方可新建、改(扩)建、重建农房。

第二十九条 禁止在地震活动断裂带、地质灾害隐患区、山洪灾害危险区和行洪泄洪通道等灾害危险区新建、改(扩)建、重建农房。

第三十条 开发区建设主管部门要加强农房建设施工质量监管,及时制止不规范的施工行为,确保农房建设质量和安全。


第八章 农房审批程序


第三十一条严格规范新增宅基地审批和建房规划许可管理,符合宅基地申请条件的农场居民申请宅基地,应当向所在农场提出,由政府(开发区管委会)审批。具体程序为:

(一)申请人持申请材料并填写《农场居民宅基地使用承诺书》《农场居民宅基地和建房(规划许可)申请表》(以下简称《申请表》),向所在农场的“农房规划建设”咨询服务窗口提交申请材料,申请宅基地。

(二)农场收到申请后,应在5个工作日内组织申请人所在农场村队的居民代表讨论,并对申请人是否满足申请条件、宅基地用地面积和建筑面积是否符合规定标准、是否有农房设计方案或拟采用的房屋建筑通用图集等情况进行初审。

初审通过后将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本农场范围内公示10日,公示无异议的,农场及居民代表在《申请表》中签署意见并盖章后,在2个工作日内将申请材料、《农场居民宅基地使用承诺书》、公示等材料报送至开发区“农房规划建设”审批窗口。

经农场审查后不符合申请条件的,农场应在2个工作日内通知申请人补正或退回其申请。

(三)农场移交居民宅基地申请材料至开发区“农房规划建设”审批窗口后,审批窗口人员在受理当日将申请材料提交给相关部门审查(其中集体土地上的农村宅基地由开发区城农局负责组织审查,国有土地上的农场居民宅基地由开发区自然资源分局组织审查),审查部门负责在10个工作日内组织相关部门进行现场核查并填写《农场居民宅基地和建房(规划许可)审批表》审查意见。

对审查通过的,审查部门应在3个工作日内将《农场居民宅基地和建房(规划许可)审批表》报送开发区管委会,开发区管委会根据审查结果应在3个工作日内作出决定。

对审查不通过的,由审查部门在2个工作日作出不予受理决定并书面告知申请人。

主要审查以下内容:

1.申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房(规划许可)申请是否经过村组或农场审核公示等,其中集体土地上的农村宅基地由开发区城农局负责组织审查,国有土地上的农场居民宅基地由开发区自然资源分局组织审查。建设部门负责对申请人(户)是否已享受或者已申请正受理住房保障(含房改房、福利性集资房、经济适用房等)的信息进行核查,并出具审核意见。华侨农场负责核实申请人(户)是否已通过城乡建设用地增减挂钩、土地整治及居民点撤并、统筹城乡农场综合改革“以房换房”等方式向城市建设规划区范围内集中居住情况,并出具审核意见。城农局负责核实占用林地情况,并出具审核意见。

2.用地建房是否符合国土空间规划(包括土地利用总体规划和城乡规划)、村庄规划、农房建设规划管控办法或村庄规划设计通则要求,是否有农房设计方案或拟采用的房屋建筑通用图集等(由自然资源分局进行审查)。审查工程应遵循以下原则:

(1)已有“多规合一”村庄规划的,要严格按规划落实;

(2)没有“多规合一”村庄规划的,对符合土地利用总体规划和设计通则的予以通过审查;

(3)暂不符合前两款规定情形的,在符合用途管制基本原则下,不占用耕地和永久基本农田,不在已查明的地质等自然灾害隐患点内,符合生态保护红线管控要求的合理建房申请应予以通过。

(四)开发区管委会作出决定后2个工作日内,集体土地上的宅基地由城农局负责出具农村宅基地批准书、自然资源分局负责出具乡村建设规划许可证;国有土地上的宅基地由自然资源分局负责出具建设用地规划许可证、建设工程规划许可证,由开发区“农房规划建设”审批窗口统一发放。

(五)批准用地建房申请后,各部门要做好宅基地用地建房审批管理台账,农场负责将审批结果进行公示。

第三十二条批准用地建房申请后,审查部门(其中集体土地上的农村宅基地由开发区城农局负责,国有土地上的农场居民宅基地由开发区自然资源分局负责)负责组织综合执法队、农场、申请人到现场进行开工查验,实地丈量批放宅基地,确定建房位置。

第三十三条属于申请新建、改(扩)建、重建的农房完工后,开发区自然资源分局应当依法按时对农村宅基地批准书(或建设用地规划许可证)和乡村建设规划许可证(或建设工程规划许可证)实施情况进行现场核实,核实合格的,核发《南宁市农村宅基地和建房(规划许可)验收备案证明》。

第三十四条 对农房建设,广西-东盟经济技术开发区管理委员会可以根据开发区辖区内国土空间规划要求对其原有宅基地占地面积和布置形式进行调整。

第三十五条 农房不得擅自改变使用性质。


第九章 责任追究


第三十六条 凡属下列情况之一者,依照相关法律法规进行查处:

(一)未经主管部门审批、发证,擅自在辖区内新建、改(扩)建(含加层)、拆除重建和圈院、搭棚的;

(二)虽经审批、发证,但未按审批要求建设,擅自改变建筑位置,增加建筑面积、层数、高度及阳台、雨篷、檐口等悬挑体的;

(三)未经原审批的城市规划行政主管部门批准,擅自变更建筑使用性质的;

(四)采取隐瞒、欺骗等手段骗取批准领证建设的。

第三十七条 相关行政主管部门工作人员玩忽职守,滥用职权,徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十八条建立联合惩戒机制,加大对实施农房违法建设单位和个人的处罚力度,将农房违法建设人员纳入失信人员名单,公安、供水、电力部门不得为违法建设人员的农房发放门牌号,供水接电。逐步建立完善激励机制,开发区行政主管部门加快落实村级监管员工作报酬和工作成效激励经费,持续畅通农房违法建设举报渠道,依法兑现举报奖励。


第十章 附则


第三十九条 本办法未包括的内容按法律、法规、规章、政策和国家、自治区相关技术规范、标准执行。

第四十条 相关行政主管部门依照本办法做好辖区内农房建设的监督管理工作。

第四十一条 本办法由开发区管理委员会解释,自2021年2月1日起施行,有效期至2026年1月31日。

主办:广西-东盟经济技术开发区管理委员会

地址:广西南宁市武华大道37号 邮编:530105 联系方式:0771-6301333

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